„Spekulationssteuer“ ist der umgangssprachliche Begriff für die Besteuerung privater Veräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG. Eine eigene Steuer ist es nicht: Der Gewinn wird einfach Ihrem Einkommen zugerechnet und mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz (bis zu 45 %) besteuert.
Die 10-Jahres-Frist
Die wichtigste Regel: Liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn komplett steuerfrei. Maßgeblich ist jeweils das Datum des notariellen Kaufvertrags – nicht der Grundbucheintrag. Wer also lange genug hält, zahlt keinen Cent.
Ausnahme: Eigennutzung
Auch innerhalb der zehn Jahre bleibt der Verkauf steuerfrei, wenn Sie die Immobilie selbst bewohnt haben – und zwar entweder durchgehend seit dem Kauf oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren. In der Praxis kann dafür schon etwas mehr als ein Jahr Eigennutzung über den Jahreswechsel genügen.
Für vermietete Immobilien gilt die Eigennutzungs-Ausnahme nicht. Wird innerhalb der 10 Jahre verkauft, erhöht zusätzlich die zuvor genutzte Abschreibung (AfA) den steuerpflichtigen Gewinn. Deshalb halten viele Eigentümer Renditeobjekte bewusst länger als zehn Jahre.
So wird der Gewinn berechnet
Steuerpflichtiger Gewinn = Verkaufspreis − Verkaufskosten (z. B. Maklerprovision des Verkäufers) − ursprünglicher Kaufpreis − Anschaffungsnebenkosten − nachträgliche Herstellungskosten. Erst wenn der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften eines Jahres 1.000 € oder mehr beträgt (Freigrenze seit 2024), wird er steuerpflichtig – dann allerdings vollständig.
Geerbte oder geschenkte Immobilien
Erbschaft oder Schenkung starten keine neue Frist: Sie übernehmen Anschaffungszeitpunkt und -kosten des Vorbesitzers. Hatte dieser die Immobilie schon lange, kann ein Verkauf also sofort steuerfrei sein. Mehr dazu im Beitrag „Immobilie geerbt – verkaufen, vermieten oder selbst nutzen?“.
Weil es im Einzelfall auf Daten und Beträge ankommt, lohnt sich vor dem Verkauf ein kurzer Check – idealerweise mit Ihrem Steuerberater.
Häufige Fragen
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Kostenlose Bewertung anfragenDieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Alle Angaben nach bestem Wissen recherchiert (Stand 11/2026); für Vollständigkeit und Aktualität wird keine Gewähr übernommen.