Wer eine Immobilie erbt, steht oft unter emotionalem und zeitlichem Druck – besonders in Erbengemeinschaften. Bevor Sie entscheiden, sollten Sie die steuerliche Seite kennen, denn sie beeinflusst, welche Option sich wirklich lohnt.
Erbschaftssteuer: Freibeträge nutzen
Für Immobilien gelten dieselben persönlichen Freibeträge wie für Geldvermögen. Erst der Wert darüber wird besteuert:
| Verwandtschaft | Freibetrag |
|---|---|
| Ehegatte / eingetr. Lebenspartner | 500.000 € |
| Kind / Stiefkind | 400.000 € |
| Enkel (Elternteil lebt) | 200.000 € |
| Enkel (Elternteil verstorben) | 400.000 € |
| Geschwister, Nichten/Neffen u. a. | 20.000 € |
Den steuerlichen Wert der Immobilie ermittelt das Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz – seit 2023 marktnäher und damit tendenziell höher. Ein per Gutachten nachgewiesener niedrigerer Verkehrswert kann die Steuer senken.
Steuerfrei: das Familienheim
Ein echter Vorteil: Erben Ehepartner das selbstgenutzte Familienheim, ist es wertunabhängig steuerfrei – sofern sie mindestens zehn Jahre darin wohnen bleiben. Für Kinder gilt die Befreiung bis 200 m² Wohnfläche, ebenfalls bei mindestens zehnjähriger Selbstnutzung und unverzüglichem Einzug.
Wird die Selbstnutzung des Familienheims innerhalb von zehn Jahren ohne zwingenden Grund aufgegeben – etwa durch Verkauf oder Vermietung – entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend. Wer ohnehin verkaufen möchte, sollte das vorher steuerlich durchrechnen.
Verkaufen, vermieten oder selbst nutzen?
- Verkaufen: schafft Klarheit, besonders in Erbengemeinschaften. Gewinn ist meist steuerfrei, weil Sie die Haltedauer des Erblassers übernehmen (siehe Spekulationssteuer).
- Vermieten: laufende Einnahmen, aber Verwaltung, Instandhaltung und das Risiko einer Steuerpflicht bei späterem Verkauf innerhalb der Frist.
- Selbst nutzen: emotional oft naheliegend, kann die Familienheim-Befreiung sichern – bindet Sie aber an die Immobilie und den Standort.
Gerade im Sauerland, wo viele geerbte Häuser Modernisierungsbedarf haben, lohnt sich vor der Entscheidung eine ehrliche Wertermittlung. Wir beraten Sie dazu neutral und kostenfrei.
Häufige Fragen
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Kostenlose Bewertung anfragenDieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Alle Angaben nach bestem Wissen recherchiert (Stand 11/2026); für Vollständigkeit und Aktualität wird keine Gewähr übernommen.