Die Immobilienbewertung in Deutschland richtet sich nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Sie kennt drei Verfahren, die je nach Objektart zum Einsatz kommen – teils auch kombiniert.
Die drei Bewertungsverfahren
1. Vergleichswertverfahren
Der Wert wird aus den tatsächlichen Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte in ähnlicher Lage, Größe und Zustand abgeleitet. Es ist das marktnächste Verfahren – vorausgesetzt, es liegen genügend Vergleichsdaten vor. Typisch für Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und Grundstücke.
2. Ertragswertverfahren
Hier zählt der nachhaltig erzielbare Mietertrag: Bodenwert plus kapitalisierter Reinertrag. Angewendet wird es bei vermieteten Objekten und Renditeimmobilien wie Mehrfamilien- oder Gewerbehäusern, bei denen der Ertrag im Vordergrund steht.
3. Sachwertverfahren
Der Wert ergibt sich aus dem Bodenwert plus den Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich Alterswertminderung, angepasst an den Markt. Typisch für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, wenn keine ausreichenden Vergleichsdaten vorliegen – im Sauerland ein häufiger Fall.
Welche Faktoren bestimmen den Wert?
- Lage – Makrolage (Region, Infrastruktur) und Mikrolage (Straße, Nachbarschaft, Lärm)
- Bodenrichtwert und Grundstücksgröße
- Wohnfläche, Grundriss und Schnitt
- Baujahr, Zustand und Modernisierungsgrad (Dach, Fenster, Heizung, Bäder)
- Ausstattungsqualität und zunehmend die Energieeffizienz
Der Verkehrswert (§ 194 BauGB) ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre. Der Angebotspreis ist davon zu unterscheiden – er wird strategisch festgelegt und lässt Verhandlungsspielraum. Auch der tatsächlich erzielte Preis kann je nach Nachfrage abweichen.
Welcher Wert für Ihre Immobilie realistisch ist, zeigt am besten eine lokale Markteinschätzung. Wie genau Online-Rechner, Makler-Bewertung und Gutachten sind, lesen Sie in unserem Beitrag „Was ist meine Immobilie wert?“.
Häufige Fragen
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Kostenlose Bewertung anfragenDieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Alle Angaben nach bestem Wissen recherchiert (Stand 11/2026); für Vollständigkeit und Aktualität wird keine Gewähr übernommen.